MotejlekSkocdopole.com

Jestli se zatím něco prokázalo, tak platí, že ceny nemovitostí inverzně reagují na vývoj hypotečních sazeb, protože platí, že lidé jsou schopni si z rodinného rozpočtu ukrojit nějakou sumu X na bydlení. To je v realitě měsíční splátka hypotéky. Čím nižší úroky, tím je jejich podíl v té splátce nižší, tedy je vyšší nominál hypotéky. Při relativně neelastické nabídce bytů/domů platí, že to vede plus mínus přímo k nárůstu ceny rezidenčních nemovitostí.

Druhý faktor je růst reálných mezd. Ale skokový pokles úrokových sazeb/prodloužení délky hypoték jsou jediné věci, které dokáží způsobit skokový růst cen bytů nad úroveň růstu mezd. Když se zdvojnásobí hypo sazby, tak si lidé při fixní splátce budou moci dovolit splácet menší nominál, tedy budou schopni platit nižší ceny za byty. Nárůst sazeb zdraží historické hypotéky, když vyprší fixace jejich úročení. Ale povede buď k poklesu, nebo menšímu růstu ceny bydlení, než kdyby ty sazby byly nižší.

Chci tím říct, že ceny nemovitostí při růstu sazeb klesnou nebo budou stagnovat? Kdyby úrok byl jediným driverem, tak ano. Ceteris paribus. To však není nutně pravdivý realistický předpoklad. Žijeme v komplexnějším světě, takže jenom umíme zkonstatovat, že ceny budou nižší, než by byly, kdyby úroky zůstaly nízké. Ale to stačí, aby platilo, že tvrzení, že ČNB zvyšuje sazby – tj. zdražuje bydlení, je nepravdivé. Mimochodem si myslím, že pokles cen rezidenčních nemovitostí by byl makroekonomicky správně a žádoucí, protože by se narušilo inflační očekávání v této oblasti, a to je to, co chceme. Lidé musí ztratit očekávání, že ceny automaticky skoro zákonitě jenom rostou, a to dokonce dvojciferně. Dokud se toho nedosáhne, ČNB musí dále utahovat/zvyšovat sazby.

Nemám lepší výraz, ale z hlediska sociální spravedlnosti je vždy extrémně špatně, když rezidenční nemovitosti rostou rychleji než mzdy. Pokud průměrná (správně mediánová) rodina nevlastní více rezidenčních nemovitostí, než je členů její rodiny, tak z toho rozhodně dlouhodobě neprofituje. Protože když vlastníte jeden byt či dům a máte řekněme dvě děti a hypotéku, tak žijete v iluzi, že to je super, že je inflace vyšší než úrok na hypotéce a že cena bytu roste o 20 procent. Pak se totiž ptám: Můžete realizovat zisk? Můžete, ale kde potom budete bydlet? A když se rozvedete, co potom? Technicky prodáte 0,5 jednotky, ale musíte koupit 1 jednotku. A co děti? Už teď stojí v průměru 1 byt 16 ročních platů. Řečí trhu jste v krátkosti long 1/počet členů domácnosti. A máte povinnost dokoupit zbytek do 1 někdy v budoucnosti za budoucí ceny, o kterých víte, že rostou rychleji než vaše příjmy. To nezní super pro asi 99 procent české populace. Kdy proboha toto lidé pochopí? Až se to stane, budou chtít, aby v ústavě bylo rovnou Taylorovo pravidlo a úroky aby byly už 10 % a ceny rezidenčních nemovitostí letěly dolů.