MotejlekSkocdopole.com

Ceny rezidenčních nemovitostí v Praze narazily na svůj vrchol na pomezí mezi druhým a třetím kvartálem 2008. Pomalu, ale jistě, se tedy blíží druhé výročí a je načase trochu bilancovat.

Zatím se zdá, že pokles cen nemovitostí neměl v Praze tak zásadní dopad jako v USA. Developeři tu hromadně nebankrotují a tisk není, narozdíl od USA, plný alarmujících zvěstí, že by se dělo něco na způsob národní tragédie.

Neuškodí, když dáme do souvislostí a porovnáme pád cen nemovitostí v Praze s pádem v USA:

Bohužel momentálně nejsou dostupná další data pro Prahu nebo ČR. Extrapolace pražských křivek je tedy na fantazii každého.

Rovněž se sluší poznamenat, že Case Schiller index je průměrný ukazatel za celé USA a že tam byly oblasti horší i lepší. Otázkou je, nakolik zprávy o trhu v USA z médií, které jsme byli zvyklí čítat a se kterými jsme zvyklí porovnávat, reflektovaly jen ty (nej)horší místa.

Nicméně, je patrně mimo veškerou diskusi, že pokles cen je srovnatelný.

Dalším důležitým faktorem je počet prodaných/dokončených domů/bytů. Zde je porovnání ještě složitější. Zatímco data z USA jsou uváděna jak pro prodeje (Sold during period), tak pro dokončené (New Privately-Owned Housing Units Completed), data z ČSÚ jsou popsána jako „dokončené byty“, a jako podklad pro tuto statistiku jsou uváděna hlášení ze stavebních úřadů, čili kolaudace bytů. Pochopitelně ne každý byt, který je dnes zkolaudován, je taky prodán.

Spíše než srovnání obou dvou křivek tedy na místě konstatovat, že přes cenový vrchol v roce 2008 bylo dokončeno v roce 2009 ještě více developerských bytů! To mimo veškerou pochybnost vylučuje, že by se pražstí developeři v letech 2006-2008 nějak výrazně poučili z předcházejících událostí za mořem. Není žádným tajemstvím, že dnes je v Praze mnoho neprodaných nových bytů. Ekospol to odhaduje na 2 300 bytů a King Sturge až na 4 000 bytů. Při loňském prodeji 1 941 developerských bytů (údaj Ekospolu) je to zásoba schopná uspokojit poptávku na rok až dva dopředu. Data moc nesedí, protože pokud by byla správná, tak by oněch maximálních 4 000 bytů bylo nashromážděno jen během roku 2009. V takové situaci je zvýšený počet dokončených bytů v roce 2009 v Praze pro developery nikoliv dobrou, ale velmi špatnou zprávou.

Ve světle poměrně dramatického poklesu cen nemovitostí, provázeného dramatickým poklesem prodeje a zvýšením výroby v roce 2009 se nejeví problémy developerského a hypotečního trhu v Praze o nic menší než v USA. Za skutečnou záhadu pak můžeme považovat fakt, že za daných okolností, na rozdíl od USA, za dva roky od vrcholu doposud nenastaly hromadné úpadky developerských a stavebních společností. Je zde domněnka, že banky netrvají na splácení závazků a tím drží dlužníky při životě.

Komentáře vítány na vojtech.rosol@centrum.cz

Počet neprodaných bytů v Praze a loňský prodej:
http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/16628/praha-2-300-bytu-zeje-prazdnotou-nebo-4-000/
http://www.ekospol.com/download.php?documentID=1667&checkID=QOLHCECE
http://www.ekospol.com/download.php?documentID=1657&checkID=8PKA1135

Vývoj cen bytů v ČR a Praze:
http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu
http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/graf_4_ceny_bytu_praha/$File/ceby10q1g4.xls
http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/bytova_vystavba_v_hl_m_praze_v_roce_2009_%28predbezne_vysledky%29
http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/bytova_vystavba_v_praze_v_roce_2008
http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/bytova_vystavba_v_praze_2007
http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/bytova_vystavba_v_hl_m_praze_v_roce_2006

Case-Schiller index:
http://blogs.reuters.com/felix-salmon/2010/01/12/house-price-chart-of-the-day/

Prodeje a výstavba domů v USA:
http://www.census.gov/const/newressales_200710.pdf
http://www.census.gov/const/newressales_200810.pdf
http://www.census.gov/const/newressales_200604.pdf
http://www.census.gov/const/newressales_200609.pdf
http://www.census.gov/const/newresconst_200903.pdf
http://www.census.gov/const/newresconst_200803.pdf
http://www.census.gov/const/newresconst_200703.pdf
http://www.census.gov/const/newresconst_200603.pdf
http://www.census.gov/const/newresconst_0503.pdf