MotejlekSkocdopole.com

Včera se objevily komentáře analytiků, že developer ECM Real Estate Investments (dále ECM) se svým kurzem blíží k historickým minimům dosaženým v září 2008 a že ECM stabilizovala ochranná křídla silného partnera v podobě PPF. Jaká je ovšem situace ECM dnes a jaká byla tehdy? Troufám si říci, že diametrálně odlišná.

Na podzim 2008 mělo ECM vydáno celkem 4,25 milionu akcií a vlastní kapitál nebo-li majetek připadající na jednu akcii byl 897 Kč což bylo při kurzu 160 Kč/akcii velmi zajímavé a ECM se vyplatilo na těchto cenách nakupovat. Aktuálně má ECM vydáno 6,87 milionu akcií a vlastní kapitál je 91,9 Kč/akcii. ECM se tedy za rok a půl snížil majetek na akcii na desetinu, přičemž kurz byl a je trvale nad hodnotou dosaženou v září 2008.

Dalším překvapivým zjištěním je, že ECM nakonec žádná ochranná křídla PPF nestabilizují, neboť právě ECM nebylo nakonec překvapivě zahrnuto do ECM PPF holdingu. A není se ani čemu divit, podle účetních knih je totiž velmi blízko předlužení. ECM totiž prodala za poslední půlrok své dva mrakodrapy na Pankráci, které jí generovaly většinu příjmů z pronájmů a tím snižovaly ztrátu, která i tak v roce 2009 dosáhla 1,62 miliardy Kč .

Nevyřčenou otázkou tedy zůstává, kdy poklesne vlastní jmění do záporných hodnot, když průměrná ztráta za pololetí díky obsluze obrovského dluhu 5,2 miliardy Kč a provozním nákladům přesahuje zbývající vlastní kapitál k 31.3.2010? Proč se tedy nenavyšuje vlastní kapitál? Proč není nikdo, kdo by posílil rozvahu ECM ? Odpovědí může být prezentace pro držitele bondů ECM , která se konala v rámci jejich valné hromady 27.5.2010.

Z této prezentace vytvořené vedením ECM a zveřejněné na firemním webu vyplývá, že při aktuální likvidaci společnosti ( likvidační hodnota společnosti ) by výnos pro držitele bondů byl pouze 42 % jejich nominální hodnoty! To automaticky značí, že akcionáři by nedostali za své akcie ani korunu. Pak je ovšem jasné, že ten, kdo by upsal nové akcie, by s velkou pravděpodobností neviděl ze své investice žádný výnos, ale jen a jen ztrátu a to pravděpodobně totální. Za této situace je tedy navyšování kapitálu hodně problematické a tudíž další vývoj hotovostní situace ECM mírně řečeno nejistý. Společnost totiž nemá skoro nic na prodej a ani pronájem.

Hlavním majetkem jsou už jen nezastavěné pozemky na Pankráci a v Rjazani, 49 % projektu v Číně, pár menších kancelářských budov a několik vilek v Unhošti. Proti těmto aktivům stojí 5,2 miliardy Kč dluhů. Bez navýšení kapitálu ovšem ECM dřív nebo později skončí v likvidaci a akcionáři s bezcennými akciemi. A možná to nebude až tak dlouho trvat.

Ve světle těchto souvislostí je velmi zajímavé sledovat, jak se kurz akcie ECM drží neustále na dvojnásobku vlastního kapitálu, když většina evropských „bezproblémových“ developerů se obchoduje naopak s 40-50 % diskontem vůči NAV. To, co to může částečně vysvětlit je velmi nízká likvidita na titulu a majoritní akcionář. Každopádně bude zajímavé sledovat, jak se tato pro SPAD nezvyklá situace a dá se říci i cenová anomálie v blízké budoucnosti vyvine.
Rudolf Svrčina